La buena fe en el trámite de mitigación de pérdida

Por: Lcda. Lisandra Rodríguez Moreno

Debido a la difícil situación económica que estamos viviendo hay miles de personas que tienen atrasos en sus préstamos hipotecarios. Para atender esta situación, los bancos tienen los programas de mitigación de pérdidas, los cuales brindan distintas opciones para resolverla.

Las personas que han tenido la experiencia de someterse a una evaluación de “loss mitigation” saben que el trámite es tedioso y muy difícil de manejar, debido a los múltiples requerimientos que exige la banca para evaluar si cualifican para el programa. En ocasiones, es tan complejo que las personas terminan abandonando el proceso.

La ley sobre la mediación compulsoria requiere que, en los casos judiciales de ejecución de hipoteca, los bancos tengan que proveerle a los deudores hipotecarios todas las alternativas posibles para poder cumplir con los atrasos en sus préstamos y que puedan retener sus viviendas. Durante ese proceso, el funcionario del banco le dará las opciones y requisitos para comenzar el proceso de “loss mitigation”.

El proceso de mitigación de pérdidas comienza presentando una solicitud acompañada de unos documentos que le solicitará el banco. Una vez que se presente, la institución financiera tiene cinco días para certificar al solicitante que la solicitud está completa. Esto es de mucha importancia, ya que, si la solicitud está completa, el banco no puede presentar una demanda de ejecución de hipoteca.

Si la solicitud de mitigación de pérdida se presenta a la institución financiera luego de que se haya presentado una demanda de ejecución de hipoteca en su contra, se puede solicitar que se paralicen los procesos judiciales hasta que termine la evaluación de los documentos.

¿Qué alternativas le puede dar el banco en un proceso de mitigación de pérdidas? Las alternativas girarán en torno a retener el hogar o disponer del mismo. Para retener el hogar puede haber una modificación de la hipoteca, plan de pago, moratoria por un término, entre otras. Para disponer de la propiedad existe la alternativa de venta corta (short sale), que es venderla por un balance menor a la deuda hipotecaria, o entregarla voluntariamente a cambio de la deuda (dación en pago). Las opciones que le brindarán dependerán de cada situación particular.

El trámite de mitigación de pérdidas está hecho para ayudar a que las personas puedan retener sus hogares. Este proceso únicamente aplica para deudas hipotecarias sobre la residencia principal del deudor. No aplica para otros tipos de préstamo. El banco tiene que actuar de buena fe con el deudor, para tramitar el proceso de “loss mitigation”.

Nuestro Tribunal Supremo se ha expresado que para que se dé la buena fe en el proceso de mediación compulsoria, se tiene que cumplir con cuatro requisitos: (1) ambas partes deben estar preparadas para negociar y de ser posible, llegar a un acuerdo; (2) ambas partes tienen que tener toda la documentación requerida y necesaria para el proceso de mediación; (3) el funcionario que represente al banco tiene que tener autoridad para llegar a un acuerdo, durante el proceso de mediación compulsoria; y (4) el acreedor hipotecario tiene que proveer al deudor todas las alternativas disponibles en el mercado.

Si el banco no cumple con estos requisitos, se entiende que no están obrando de buena fe, la demanda será desestimada y se le puede imponer multas. Esta decisión es muy importante para que la institución financiera cumpla con los requisitos y se puedan beneficiar ambas partes del proceso.

Las personas que interesan someterse a este proceso pueden solicitar el asesoramiento de un abogado para que le oriente sobre las opciones y le asista en el manejo de todos los documentos que tiene que presentar junto a la solicitud. Deben tener presente que en el área de ejecución de hipoteca hay múltiples leyes que están hechas para ayudar a los deudores hipotecarios. Deben verificar cuáles son las vigentes al momento de usted llenar la solicitud de mitigación de pérdidas.

La información brindada en este artículo es una orientación general y no debe ser considerada como una consulta legal específica. Para una consulta personalizada, se pueden comunicar a las oficinas del Estudio Legal Rodríguez Moreno, al 787-603-5199, o visite nuestra página de Facebook o página web: www.estudiolegal-pr.com.